贷款成数是怎么计算的？告别7成上限！北京一家银行房产抵押贷上调至9成

贷款成数，简单来说，就是贷款金额占房产评估价值的比例。

一、贷款成数是怎么计算的？

其计算公式为：贷款成数 = (贷款金额 / 房产评估价值) × 100%

这里的关键点是 “房产评估价值” ，它并不是房子的市场成交价，而是由银行指定的或认可的第三方评估机构，根据房产的位置、房龄、户型、市场行情等因素综合评定的一个价值。这个价值通常会略低于或等于市场成交价。

举例说明：假设您有一套房子，市场价约为500万，银行经过评估后，给出的评估价值为480万。

如果贷款成数为7成：您的最高可贷金额 = 480万 × 70% = 336万元。

如果贷款成数上调至9成：您的最高可贷金额 = 480万 × 90% = 432万元。

二、为什么房产抵押一般只能贷7成？

将抵押贷款成数限定在7成（即70%）左右，是银行业经过长期实践形成的国际通用风控准则，主要原因有以下几点：

1、基于房价涨跌的考虑；

2023年以前，这个问题几乎不存在，因为房子只有涨多涨少，不存在贬值的情况，那个时候的房产抵押基本上都是8成批复的。

2、借款人还款出现问题，房产处置的可操作区间。

现在法拍房数量增加，银行在批复抵押贷款时，要考虑到处置断供的房子的贬值问题，留足空间，就意味着足够的安全感！

三、为什么有高于常规7成贷的产品？

1、征信好负债低

我们之前讲过黑名单做房产抵押的相关知识，征信不好的客户虽然有全款房，但是考虑到历史记录问题，银行也是担心万一客户像信贷一样出现逾期情况导致坏账，或者房产未来有可能跌价，会在申请抵押审批时，降低额度，提高利息。

而征信好负债低的客户，且考虑到楼盘所在地的未来升值空间，银行就相对来说更大胆一些，审批时给的成数会更高。

2、单位资质好

同样的逻辑，如果单位资质好，收入，福利待遇也都很优质，就转到了跟信贷的审批同样的逻辑链上来了，即银行并不担心借款人因为还款问题或者工作原因，审批额度更大胆，利息也会处于更低的利率标准。

3、还有别的房产

如果借款人名下的房产不止一套，且可查到客户其他房产更具价值，在贷款审批中，给于满额批复，更长期限和更低利息也是时常发生的事。

继工行、中行、兴业等银行之后，北京某行近日正式宣布：房产抵押贷最高可贷8.5-9成，且接受新办执照，利率2.3%，期限最长20年;具体产品详情欢迎联系91金融小助手。